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Come registrare e trascrivere un compromesso

La registrazione è obbligatoria e serve a garantire al preliminare la data certa; la trascrizione invece è facoltativa e serve per prevalere su eventuali altri acquirenti o sui creditori.

Per quanto non sia obbligatoria per legge, la firma del compromesso (o meglio detto «contratto preliminare») è diventata una tappa costante per arrivare al trasferimento della proprietà di un immobile. Le parti, infatti, scelgono di realizzare la vendita di una casa, di un terreno o di qualsiasi altro bene immobile in due momenti: il primo è la sottoscrizione del compromesso (ossia l’accordo che serve a obbligare venditore e compratore a trasferire, in un momento successivo da queste stesse scelto, la titolarità del bene, ma che di per sé non determina alcun trasferimento della proprietà); il secondo è la sottoscrizione del cosiddetto «rogito notarile» (o meglio detto «contratto definitivo») che è l’atto compiuto alla presenza del notaio, necessario – questa volta sì, per legge – al fine di attuare il vero e proprio passaggio di proprietà. Dunque ben è possibile una compravendita senza compromesso, ma non è immaginabile senza rogito.

Perché si firma il compromesso? Perché spesso le parti vogliono vincolarsi reciprocamente, per poi avere tutto il tempo per prepararsi al contratto definitivo, atto per il quale c’è bisogno di una serie di documenti e adempimenti (non in ultimo l’appuntamento con il notaio, il mutuo della banca, ecc.). In questo modo si evita che, durante tale periodo, il venditore possa trovare altri acquirenti o che il compratore possa cambiare idea.

In verità, prima ancora di firmare il compromesso bisognerebbe accertarsi che l’immobile presenti tutte le caratteristiche promesse e sperate, che non vi siano problemi di alcun tipo (ad esempio: ipoteche, pignoramenti, abusi edilizi, arretrati con il condominio, ecc.): questo perché, una volta firmato il compromesso, non ci si può più tirare indietro e bisognerà procedere al passo successivo del rogito, salvo che l’immobile non sia adatto allo scopo per il quale viene acquistato (ad esempio, manca il certificato di abitabilità).

Quando si firma un compromesso gli obblighi e gli oneri per le parti sono molto più leggeri rispetto a quelli prescritti per il rogito. Difatti, il compromesso non richiede l’intervento di un notaio ma può essere realizzato anche con una semplice scrittura privata, su carta semplice. Esistono tanti modelli di compromesso che circolano in rete, tutti più o meno utilizzabili.

Quando c’è l’intervento dell’Agenzia immobiliare è quest’ultima che, di norma, fornisce il contratto preliminare alle parti. Tuttavia la presenza dell’agente implica, di solito, un passaggio ulteriore e anteriore al compromesso stesso. Si tratta di un atto di impegno con cui l’acquirente fa un’offerta di acquisto, dichiarandosi interessato all’immobile visionato. La sottoscrizione di questo impegno non serve per il trasferimento della proprietà, ma serve solo per formalizzare l’intervento dell’agenzia e consentire a quest’ultima di rivendicare la dovuta provvigione per l’attività di mediazione posta.

Veniamo ora agli obblighi di registrazione e trascrizione del compromesso: che funzione hanno e come vengono realizzati? La prima cosa da fare prima di stabilire come registrare e trascrivere il compromesso è distinguere la funzione di tali due adempimenti.

La registrazione è un atto dovuto: benché il compromesso sia una scrittura privata che non richiede la presenza del notaio, essa va registrata all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. La registrazione del compromesso serve a conferire al documento una «data certa», ossia a fare in modo che nessuno possa contestare più il momento in cui esso è stato sottoscritto. Nel momento della registrazione il richiedente dovrà pagare l’imposta di registro. La mancata registrazione costituisce un’evasione fiscale, ma soprattutto rende il compromesso nullo perché privo della «data certa». La registrazione può farla chiunque, quindi anche una delle parti che hanno sottoscritto il compromesso.

Quanto costa registrare un compromesso? Per la registrazione del compromesso sono dovute:

l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;

l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il compromesso prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;

al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il compromesso sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Veniamo ora al successivo adempimento: la trascrizione del compromesso nei pubblici registri immobiliari. A differenza della registrazione, che come detto è obbligatoria, la trascrizione è facoltativa ed ha un effetto per solo tre anni, dopo i quali – se ancora non si è firmato il rogito – va rinnovata.

A che serve la trascrizione del preliminare? Serve per garantire l’acquirente da eventuali frodi del venditore qualora questi prometta in vendita, o venda del tutto, l’immobile ad altre persone, nonostante la firma di un precedente compromesso (e l’incasso dell’anticipo). Così, la trascrizione serve per prevalere rispetto ad eventuali successivi acquirenti, consentendo a chi per prima ha trascritto il proprio compromesso a pretendere il bene da chiunque ne sia diventato successivamente titolare.

Un esempio servirà per capire meglio il meccanismo della trascrizione. Immaginiamo che una persona voglia vendere casa e, per ciò, si mette d’accordo con Tizio. Le parti firmano un preliminare e, in forza di ciò, Tizio paga un sostanzioso anticipo. L’appuntamento dal notaio per la firma del contratto definitivo è di lì a 6 mesi per consentire all’acquirente di avere i soldi della banca. Nel frattempo però il venditore trova un’altra persona (Caio) interessata all’acquisto e, dopo aver firmato anche con quest’ultima un compromesso, glielo vende nel giro di una settimana. In tal caso, se Tizio ha trascritto il proprio compromesso, prevale su Caio e, quindi, può pretendere ugualmente la casa da quest’ultimo.

Non solo. La trascrizione del compromesso serve a Tizio per prevalere anche su eventuali ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione stessa sull’immobile. E così vale per i pignoramenti: se un creditore del venditore avvia un’esecuzione forzata proprio sulla casa oggetto del contratto preliminare, l’acquirente che ha trascritto il compromesso prevale anche sui creditori e mette in salvo l’immobile.

Poiché la trascrizione è un atto che ha un costo, vi si ricorre solo quando non si ha particolare fiducia sul venditore o quando questi è un’impresa (ad esempio il costruttore) a rischio di eventuali pignoramenti o ipoteche.

Come si fa la trascrizione del compromesso? Per la trascrizione è necessario che il compromesso sia fatto dal notaio o, almeno, che le firme delle parti siano da quest’ultimo autenticate. Difatti, i compromessi trascrivibili sono quelli stipulati davanti ad un notaio o le scritture private autenticate. Di solito è il notaio stesso a trascrivere il compromesso recandosi all’ufficio dei registri immobiliari e presentando la cosiddetta «nota di trascrizione».

Quanto costa la trascrizione del compromesso? Oltre alla parcella del notaio bisogna corrispondere l’imposta fissa di trascrizione (200 euro) e i diritti fissi di trascrizione (35 euro) e l’onorario del notaio.